Responsabilità del venditore costruttore per i gravi vizi dell’opera.

La responsabilità 1669 c.c., benché sia collocata tra le norme che disciplino il contratto d’appalto (quindi i rapporti tra committente e appaltatore), a fronte della consolidata interpretazione della Corte di Cassazione, ha assunto una “valenza extracontrattuale” essendo diretta a tutelare l’esigenza — di carattere generale — della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata.

A fronte di tale interpretazione la Cassazione ha esteso la possibilità, in caso di gravi difetti di costruzione, di avvalersi dell’azione 1669 c.c. anche a soggetti diversi dal committente.

In particolare, recenti sentenze hanno previsto la possibilità per gli acquirenti delle singole porzioni facenti parte di uno stabile ( sia il Condomino che il singolo condomino) di agire conto il costruttore /venditore in caso di gravi difetti dell’edificio.

La responsabilità del costruttore venditore, in base all’interpretazione della Cassazione, sussisterebbe anche “non solo nei casi in cui il venditore abbia personalmente, cioè con propria gestione di uomini e mezzi, provveduto alla costruzione, ma anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l’opera di soggetti professionalmente qualificati, come l’appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell’opera è a lui riferibile; pertanto, il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale.” (Cass. Civ. 25541/2015).

Pertanto, sempre in base al predetto orientamento giurisprudenziale, il venditore/costruttore sarà liberato dalla responsabilità se proverà (l’onere della prova è in capo a lui), non solo di aver affidato ad altri la progettazione e l’esecuzione dell’opera e la direzione dei lavori ma anche di:

• non aver nominato un direttore dei lavori che dipendesse dalle sue istruzioni;
• non aver sorvegliato personalmente l’esecuzione dell’opera impartendo precise e continue disposizioni all’appaltatore sui materiali da adoperare, sul modo di procedere e sulle tecniche operative per i singoli elementi edilizi, così da rendere l’appaltatore un mero esecutore dell’opera.

L’estensione della responsabilità nei confronti dei costruttori / venditori per i gravi vizi dell’opera deve comportare quindi, da parte delle società costruttrici, un’attenta revisione dei contratti utilizzati per la realizzazione dell’edifico. Da un lato, infatti, i contratti dovranno:

• tutelare la società immobiliare nei confronti delle imprese e/o professionisti chiamati, ognuno per le proprie competente, a prestare la propria opera per l’erezione dell’edifico;
• limitare il rischio per i costruttori / venditori di essere ritenuti responsabili degli eventuali gravi difetti dell’opera.