Gravi difetti 1669 c.c. – difetti delle Finiture dell’immobile e dell’isolamento acusitco.

Per i Tribunali i vizi  riguardanti le finiture e il mancato o insufficiente isolamento acustico di un immobile rientrano nei gravi difetti previsti dall’art. 1669 c.c. 

Di seguito, senza soffermarci sulle questioni generali circa la definizione di “gravi vizi” e le conseguenze che ne derivano, applicando la disciplina dell’art. 1669 c.c., ( sul punto vedi articolo pubblicato il 23 ottobre 2015 su http://appaltoprivato.it/quando-in-concreto-siamo-in-presenza-dei-gravi-difetti-dellopera/ , vedremo come i Giudici di diversi Tribunali qualificano i vizi alle finiture facendoli rientrare per la maggior parte dei casi analizzati, nei gravi defetti dell’edifico.

Ci soffermeremo poi sulla carenza di insonorizzazione (“vizio acustico”) ed il suo inquadramento all’interno dei gravi difetti 1669 c.c.

I Tribunali, per decidere se un Difetto costruttivo rientri o meno nella categoria dei gravi difetti previsti dall’art. 1669 c.c., si sono uniformati al recente orientamento della Suprema Corte (una fra tutte Cass. Civ., 18.06.2014, n. 13882) secondo il quale “i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell’acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili … anche in presenza di fatti …. che, pregiudichino in modo grave la funzione a cui l’immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l’aspetto abitativo”.

Fra i casi in cui è stata riconosciuta la garanzia di cui all’art. 1669 c.c., si ricordano i vizi incidenti su elementi secondari e accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la funzionalità e l’abitabilità dell’immobile ed eliminabili solo con lavori di manutenzione.

L’evoluzione giurisprudenziale della Suprema Corte estende quindi l’ambito di applicazione dell’art. 1669 c.c. a tutti i vizi che compromettono il godimento del bene, quindi la sua funzione economica aumentando esponenzialmente il rischio per tutti i soggetti che possono essere chiamati a diverso titolo a rispondere di tali vizi ( appaltatore, subappaltatore, consulenti del committente e da ultimo anche il committente  (v sul punto : http://appaltoprivato.it/responsabilita-solidale-committente-appaltatore-subappaltatore-2017/

Quando però il Giudice valuta che i difetti che incidono su elementi secondari e accessori dell’opera (ad esempio i rivestimenti) non compromettano la funzionalità e abitabilità dell’immobile non li considererà gravi facendoli rientrare di conseguenza in quelli previsti dall’art. 1667 c.c. ecc. come nei seguenti casi:

Il Tribunale di Bari ha ritenuto che se l’infiltrazione non è estesa non può essere considerata grave ex art. 1669 c.c. “dalle fotografie in atti i fenomeni infiltrativi non appaiono così evidenti o estesi a tal punto da poterli ritenere fonte di “gravi danni”;

(Tribunale Bari, 29/09/2016 – ud. 29/09/2016, dep.29/09/2016 – n. 4856)

Ed ancora per il Tribunale di Grosseto i vizi in alcuni appartamenti che hanno comportato la necessità di ripristino di piccole parti di intonaco e tinteggiatura di alcune aree per macchie di umidità, lesioni ai parapetti e verniciatura di ringhiere non rientrano nei gravi difetti ex art. 1669 c.c. perché:

• di lieve entità;
• non gravi (incapacità di determinare rovina dell’edificio ovvero di parti strutturali di esso).
• non incidono sulla funzionalità di parti essenziali dell’edificio

(Tribunale Grosseto, 29/02/2016, – ud. 26/02/2016, dep.29/02/2016 – n. 197).

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Difetti gravi delle finiture

Di seguito prenderemo in esame alcune sentenze che fanno rientrare i vizi riguardanti le finiture di un immobile nei gravi difetti; ad avviso dei Magistrati estensori delle sentenze tali difformità dell’opera compromettevano quindi la funzionalità e l’abitabilità dell’edificio.

L’elenco che segue non vuole essere esaustivo e dovrà essere valutato sempre e comunque in relazione al caso in concreto.

Rientrano quindi nei gravi difetti:

• il distacco di alcune tavelle rettangolari di pietra utilizzate come rivestimento esterno;
• il cedimento strutturale della tettoia;
• la presenza di efflorescenze saline nell’intradosso delle tettoie;
• la rottura di un architrave della finestra.

(Così Trib. Bari sez. IV, 05/10/2016 sentenza n. 4998)

Costituisce altresì vizio 1669 c.c. l’inadeguatezza costrittiva e di finitura del tetto: legname utilizzato inidoneo eccesso di spaziature tra i giunti.

(Così Trib. Siena, 13/05/2016, -ud. 26/04/2016, dep.13/05/2016-  n. 341)

Nell’ambito poi di una struttura aperta al pubblico rientrano nei gravi difetti, perché non consistono in una mera carenza o difettosità estetica degli stessi, ma comportano una inservibilità all’uso delle opere realizzate destinati all’accoglienza di un numero anche elevato di persone, la cui incolumità sarebbe seriamente compromessa dai vizi delle strutture,

1. la pavimentazione in autobloccanti con cedimenti localizzati;
2. le basole in materiale lapideo poste in opera senza collante e senza legante cementizio;
3. I pali portalampade privi di fondazione;
4. Le lesioni e fessure sulle tompagnature del blocco locali.

(Così Tribunale Bari, 14/07/2016 -ud. 14/07/2016, dep.14/07/2016- n. 3954)

Il Tribunale di Reggio Emilia ha deciso che i Difetti delle pavimentazioni quali “fessurazioni e scheggiature nelle piastrelle” in ceramica, rientrano nei gravi difetti 1669 c.c. se però comportino un aggravamento nel tempo del danno (diversamente è solo un danno estetico così Cass. civ. n. 10857/2008).

(Tribunale Reggio Emilia, sez. I, 17/09/2015, – ud. 17/09/2015, dep.17/09/2015- n. 1208)

Il Tribunale di Roma ha ritenuto che l’ossidatura diffusa di una ringhiera rientrasse nella categoria dei grave difetto “ Tutte le ringhiere dei giardini esterni presentano un’ossidazione diffusa e visibile”

(Tribunale di Roma, Sez. XII, Sentenza n. 23119 del 18 novembre 2013).

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Difetto nell’isolamento acustico

Di seguito vedremo come diversi Tribunali hanno affrontano la problematica del mancato o insufficiente isolamento acustico negli immobili, aspetto sul quale ultimamente il legislatore sta ponendo ed ha posto sempre più attenzione.

Il Tribunale Mantova, in una recente sentenza del 2016 ha fatto rientrare nella categoria dei vizi previsti dall’art. 1669 c.c.:

• il mancato rispetto delle norme in materia di acustica, nello specifico (unione muro-telaio non idonea al rispetto del dettato del DPCM del 05/12/1997);
• la carenza di coibentazione termiche ed acustiche;

(Cosi Trib., Mantova 09/05/2016, -ud. 06/05/2016, dep.09/05/2016-,  n. 554)

Dello stesso parere è stato il Tribunale di Vicenza con la sentenza del mese di febbraio 2016 con la qual ha statuito che sussisto i requisiti dei gravi difetti dell’opera in caso di “eccessiva, intollerabile rumorosità di un macchinario a servizio del fabbricato (l’impianto elevatore), vizio in quanto tale suscettibile di incidere apprezzabilmente sulla fruibilità dell’unità immobiliare e riconducibile ad erronee opzioni costruttive del fabbricato”.

(Tribunale Vicenza, sez. I, 10/02/2016, -ud. 06/02/2016, dep.10/02/2016-  n. 271)

Ed ancora si segnala la Sentenza del Tribunale Siena del 23 aprile 2015 secondo la quale “rientrano nei vizi 1669 c.c. la mancanza dei requisiti minimi di isolamento verso i rumori provenienti dall’esterno, tanto nelle pareti divisorie con le contigue unità immobiliari, quanto nel solaio del soffitto”.

(Tribunale Siena, 23/04/2015, -ud. 20/04/2015, dep.23/04/2015-  n. 371)

Il difetto acustico rientra nei vizi  1669 c.c. anche per il Tribunale di Parma “per mancata installazione di griglia antirumore sul muro esterno“, per “mancato rispetto dei parametri acustici delle pareti verticali interne di separazione con gli appartamenti vicini..” e per “mancato rispetto dei parametri acustici riferiti al rumore degli impianti”

(Tribunale Parma, 12/03/2015, -ud. 20/02/2015, dep.12/03/2015-,  n. 498)

Dalle sentenze sopra citate si evince come il Giudice di fatto qualifichi il “vizio acustico” un difetto rientrate in quelli previsti dall’art. 1669 c.c. poiché compromettente l’abitabilità e la corretta fruibilità dell’immobile.

Resta intesto che il difetto dovrà essere reputato rilevante. Su tale aspetto si segnala la sentenza del Tribunale di Roma del 23 giugno 2014  che ha ritenuto irrilevanti (quindi non gravi) i difetti acustici anche se esistenti poiché al di fuori dei parametri di cui al D.P.C.M. del 5.12.1997 quando la carenza dei requisiti acustici “si traduce in fenomeni di minima ed irrilevante entità che, non sono in grado di compromettere nè la piena ed indisturbata fruibilità e godimento dell’immobile, nè di determinare un deprezzamento del suo valore commerciale.

(Tribunale Roma, sez. X, 23/06/2014,  n. 13550)

Però di tenore opposto risetto alla sentenza del Tribunale di Roma è quella del Tribunale di Arezzo, sentenza n. 728 del 15 giugno 2015: Secondo il quale si è in presenza di vizi acustici rilevanti nel momento in cui vengono violati i soli parametri previsti dalla legge …  “per garantire all’unita immobiliare di preservare la tranquillità domestica e la sua inviolabilità, così che, ove esso, … sia violato in misura significativa, non c’è sicurezza sulla capacità della casa di assicurare al proprietario la riservatezza e la facoltà di utilizzare le relative pareti, elementi che attengono a profili nient’affatto secondari di quella pienezza di godimento del bene che caratterizza il diritto dominicale.”

In base alle sentenze di merito analizzare si può affermare che la carenza dei requisiti acustici di un edifico, poiché può sicuramente pregiudicare in modo rilevante la godibilità e la fruibilità del dell’immobile sotto l’aspetto abitativo, potrà essere considerato un grave difetto ex art. 1669 c.c.

E’ auspicabile pertanto che in fase di collaudo committente ed appaltatore verificano nello specifico  tali requisiti per ridurre il rischio di future contestazioni.