QUANDO SIAMO IN PRESENZA DEI GRAVI DIFETTI DELL’OPERA

(Evoluzione giurisprudenziale sul tema dei gravi difetti previsti dall’art. 1669 c.c. comportante la responsabilità decennale dell’appaltatore)

A seguito della denuncia di vizi o difetti dell’immobile risulta spesso difficile affermare, senza che sia intervenuta prima una pronuncia giudiziale, se il vizio che insiste su un edificio rientri o meno nella categoria dei “gravi difetti” prevista dall’art. 1669 c.c.
L’importanza di tale qualificazione nasce dal fatto che se il vizio è qualificato all’intero di tale categoria l’appaltatore sarà responsabile nei confronti della committente e dei terzi aventi causa per dieci anni dal compimento dell’opera.
Il problema è stato affrontato della Corte di Cassazione la quale, ormai da anni, con le proprie pronunce ha esteso l’applicabilità dell’art. 1669 c.c. grazie ad una interpretazione estensiva del grave difetto inteso non solo come fenomeno che possa pregiudicare la sicurezza e staticità dell’edifico, ma anche come alterazione che incide sulla struttura e funzionalità globale dell’edificio, menomando, così, in modo apprezzabile il godimento dell’opera medesima o la capacità della stessa a fornire l’utilità economica e pratica per cui è stata costruita (Così, una fra tutte, Cass. Civ. 8 maggio 2007 n. 10533).
Costituiscono quindi, in linea generale, “gravi difetti” dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c., la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. Civile 11/06/2014n. 13223; Cass. 8140/2004; Cass. 20307/2011; Cass. 20644/2013).
Sulla base di tali principi, nel corso degli anni, la Cassazione, decidendo su casi concreti, ha di fatto creato una casistica di vizi che ci permette di individuare quando sia applicabile l’art. 1669, cod. civ. e quanto quindi siamo in presenza dei gravi difetti con la conseguente applicabilità della responsabilità aggravata all’appaltatore.

L’elenco che seguente, anche se non esaustivo,  consente:

– di comprendere l’orientamento della giurisprudenza creatosi dagli anni 70 oltre ad oggi;

 – gli operatori del settore di avere dei riferimenti per comprende quando un difetto comporti la responsabilità aggravata dell’imprenditore (responsabilità decennale). L’appaltatore in possesso di tale dato potrà conseguentemente ponderare i rischi d’impresa che emergono dalla denuncia dei danni dell’opera realizzata.

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VIZI AGLI IMPIANTI IDRICI
1. Sottodimensionamento dell’intero impianto di smaltimento delle acque bianche dell’immobile (Cass. Civ., 24188, 13 novembre 2014);
2. mal funzionamento dell’impianto idrico, con conseguente allagamento dei locali, causato al mancato corretto isolamento della tubazioni (Cass. Civ., 19 febbraio 2007, n. 3752; Cass. 1 agosto 2003 n. 11740; Cass. 19 gennaio 1999 n. 456).
3. ossidazione delle condutture di adduzioni per l’inidoneità del materiale impiegato (Cass. Civ., 19 gennaio 1999, n. 456);
4. infiltrazioni per carenze delle tubazioni quest’ultime posate, senza guaine di protezione, con malto di gesso con conseguente corrose delle stesse (Cass. Civ. 11.02.1998 n. 1393).
VIZI ALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO
5. Difetti riscontrati all’impianto di autoclave, nelle condutture di adduzione idrica, nell’impianto di riscaldamento (Cass. Civ., 1° agosto 2003, n. 11740);
6. esalazioni provenienti dalla canna fumaria Cass., 6 giugno 1977, n. 2321;
7. gravi difetti di costruzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento – tubazione primaria di base dell’impianto rivelatasi mal costruita e “fradicia”…. tubazione destinata a perforarsi per ruggine entro breve tempo (Cass. Civ., 30.01.1995, n. 1081);
8. inefficienza dell’impianto centralizzato di riscaldamento, che rende l’immobile privo di tale servizio (Cass. Civ., 26.06.1992, n. 7924);
9. grave difetto costruttivo della canna fumaria dell’impianto centrale di riscaldamento. Il dissesto della canna fumaria, incidendo sull’intero impianto di riscaldamento, impedisce il normale godimento dell’immobile (Cass. Civ., 27.08.1986, n. 5252; Cass. Civ., 07.05.1984, n. 276);
10. in generale vizi dell’impianto di riscaldamento che impediscono un normale utilizzo dell’abitazione (Cass. Civ. 21.05.1994, n. 5002).
VIZI AGLI IMPIANTI FOGNARI
11. Inadeguatezza recettiva e errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria, che determinano la fuoriuscita di liquami (Cass. Civ. 28.03.1997;Cass.Civ., 21.04.1990, n. 3339; 12.01.1987 n. 5147; 25 febbraio 1979 n. 538; Cass. Civ. 27.12.1995, n. 13016);
12. deformazione e la rottura delle colonne montanti di scarico delle acque “luride”, eseguite in plastica, con conseguente infiltrazione delle stesse acque nell’edificio (Cass. Civ., 04.05.1978, n. 2070);
13. inadeguatezza recettiva delle fosse biologiche che ha causato la fuoriusciti i liquami (Cass. Civ., 27 dicembre 1995, n. 13106);
14. esecuzione di una fognatura non in grado di sopportare il peso della strada sovrastante (Cass.Civ., 25 febbraio 1959, n. 538);
15. omessa creazione di un pozzetto di ispezione relativo alla condotta fecale di un condominio che ha causato il cedimento del piano di posa di un appartamento Cass. Civ., 16 giugno 1969, n. 2130.
VIZI IMPIANTI ANTINCENDIO
16. Rottura di una tubatura antincendio che a causa anche di errata impermeabilizzazione determini infiltrazioni (Cass. Civ. 05.05.2003, n. 6753).
INFILTRAZIONI D’ACQUA
17. Infiltrazioni di acqua piovana nel pianerottolo di ingresso e la presenza di un “velo d’acqua” con forte odore di muffa in molti appartamenti con prevedibile aggravio della situazione nel corso del tempo (Cass., 29 novembre 1994, n. 10218);
18. caduta dell’intonaco per infiltrazioni di umidità (Cass. Civ., 10 aprile 1996, n. 3301).
VIZI DI COIBENTAZIONE
19. Mancata protezione del fabbricato dalle infiltrazioni d’acqua provenienti da un fondo contiguo (Cass. Civ., 29 luglio 1992, n. 9081);
20. vizi del tetto o del terrazzo di copertura dell’edificio tali da provocare infiltrazioni di acqua e macchie di umidità all’interno degli appartamenti sottostanti. Il fenomeno deve essere non esiguo. (Cass. Civ. 11 dicembre 1992, n. 13112);
21. difetto d’impermeabilizzazione dell’edificio, che, per l’insufficienza del vespaio d’isolamento, provochi il passaggio dell’umidità sia nei muri perimetrali che in quelli divisori (Cass. Civ., 2 dicembre 1980, n. 6298);
22. infiltrazioni di acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione. Il difetto di impermeabilizzazione del tetto dell’edificio era dovuto all’uso di carta catramata invece che di una guaina impermeabile (Cass. Civ., 8 gennaio 2000, n. 117);
23. mancanza di battiscopa sui terrazzi di copertura, provocante infiltrazioni di umidità (Cass. Civ., 10 aprile 1996, n. 3301);
24. errata copertura del fabbricato che provoca infiltrazioni di acqua e di umidità negli appartamenti sottostanti (Cass. Civ., 12 maggio 1999, n. 4692); Anche con riferimento al ristagno d’acqua e difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura (Cass. Civ., 1° agosto 2003, n. 11740);
25. in generale carenze nella impermeabilizzazione (Cass. Civ. 02.03.1998, n. 2260);
VIZI DI REALIZZAZIONE DELLE SUPERFICI PIANE
26. Continuo scivolamento del tetto nel suo complesso, con pericolo di caduta di tegole (Cass., Civ. 28 marzo 1997);
27. scorretta esecuzione dei sottofondi della pavimentazione tale da rendere necessaria la demolizione degli stessi e delle coperture sovrastanti (Cass. Civ., 29 aprile 2008, n. 10857);
28. cedimento della pavimentazione interna ed esterna, della rampa di scala e del muro di recinzione; realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte (Cass. Civ., 16 febbraio 2012, n. 2238;
29. costruzione di solai con impiego di laterizi difettosi con conseguente ossidazione delle armature di ferro e distacco dell’intonaco e dei tavelloni (Cass. Civ., 21 aprile 1976, n. 1426); circa il vizio dei materiali usati che comporta l’insorgere di gravi vizi si veda anche (Cass. Civ. 01/08/2003 n. 11740)
30. insufficiente spessore dei solai che ne determini l’incurvamento, anche senza che ciò pregiudichi la stabilità dell’immobile (Cass. Civ., 29.07.1975, n. 2928);
31. anomalia di posa del sottofondo con correlato cedimento del massetto del pavimento (Cass. Civ., 06.06.2012, n. 9119);
32. comparsa di lunghe e vistose fessurazioni del pavimento, conseguenti alla rottura di molte piastrelle, per evidente cedimento del sottofondo (Cass. Civ. 8 maggio 2007 n. 10533);
33. eccessiva elasticità del solaio ed annessa causa della deformazione e della fessurazione di tutti i tramezzi che era destinato a reggere (Cass. Civ. 25/08/1997, n. 7992)
34. vizio costruttivo esteso del pavimento: i pavimenti in ceramica con rigonfiamenti, con solcature, con screpolature dello smalto di superficie in alcuni tratti; pavimenti in legno, con distacco del parquet dal massetto di posa, e su quelli in marmo e marmettoni, con difficolta di chiusura delle porte; pavimentazione in gres con distacchi in corrispondenza del cornicione e delle gole di scarico, con conseguenti infiltrazioni di acqua piovana nei vani sottostanti. Il tutto dovuto alla imperfetta tecnica esecutiva per difettosa composizione delle malte del sottofondo (Cass. Civ. 01/02/1995, n. 1164);
35. scollatura e rottura delle mattonelle del pavimento, purché in misura percentuale rilevante (Cass. Civ. 28.04.2004, n. 8140).
VIZI DI ESECUZIONE DELLE OPERE
36. Mancata sigillatura dei mattoni per un terzo della superficie con conseguenti infiltrazioni di acqua Cass. Civ., 6 giugno 1977, n. 2321;
37. vizi costruttivi dei lastrici solari di entità tale da provocare infiltrazioni di acqua agli appartamenti sottostanti, vizio di posa (Cass., 28 marzo 1997, n. 2775; Cass. Civ. 11 dicembre 1992 n. 13112; Cass. Civ. 24 agosto 1991 n. 9082; Cass. Civ. 8 aprile 1986 n. 2431; Cass. Civ. 04.011.2004. Le infiltrazioni non devono comunque essere esigue o contenute, sul punto ancora Cass. Civ. 11 dicembre 1992, n. 13112.
38. errata pendenza dei balconi verso l’esterno con conseguenti infiltrazioni e ristagni di acqua nei muri di tamponamento (Cass. Civ., 10 aprile 1996, n. 3301);
39. infiltrazione d’acqua e umidità nelle murature del vano scala, causata dalla non corretta tecnica di montaggio dei pannelli di copertura Cass. Civ., 3 gennaio 2013, n. 84;
40. vizi di realizzazione del vespaio e delle mura perimetrali determinanti infiltrazioni di acqua (Cass. Civ. 27/05/1981, n. 3482; Cass. Civ. 02/12/1980, n. 6298)
41. crollo del muro di cinta dell’edificio Cass. Civ., 4 gennaio 1993, n. 13.
VIZI DEGLI INFISSI E PORTE
42. Passaggio di acqua piovana attraverso la porta dei garages con deflusso all’interno dei locali (Cass. Civ., 10 aprile 1996, n. 3301);
43. infiltrazioni d’acqua per errata realizzazione degli infissi, il non corretto isolamento della facciata esterna e la conseguente condensa (Cass. Civ., 11 giugno 2013, n. 14650);
44. inidonea realizzazione degli infissi (Cass., 1° agosto 2003, n. 11740).
VIZI DEI RIVESTIMENTI
45. Distacco progressivo degli elementi della facciata esterna dello stabile e conseguente pericolo di crollo (Cass. Civ. 11.11.1986, n. 6585);
46. difetti all’intonaco, il quale, staccandosi, andava ad incidere sull’impermeabilizzazione e sull’isolamento termico dell’edificio Cass. Civ., 9 dicembre 2013, n. 27433;
47. crollo o disfacimento del rivestimento esterno dell’edificio (Cass. 11-11-1986 n. 6585), ovvero il distacco dell’intonaco, che alteri per la notevole estensione delle superfici interessate, il normale godimento dell’immobile e la sua funzione economica (Cass. Civ. 09.09.2013, n. 20644; Cass. 29-11-1996 n. 10624).
MANCATO RISPETTO DELLE PRESCRIZIONI TECNICHE
48. assenza nelle costruzioni dei livelli prestabiliti di sicurezza garantiti dal rispetto di prescrizioni tecniche uniformi, incidendo sulla sostanza e la stabilità degli edifici o delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata. Tale responsabilità è stata ritenuta configurabile, con riguardo alla violazione delle disposizioni dettate in forza della L. 2 febbraio 1974, n. 64, art. 1, comma 1 e art. 3, comma 1, che disciplinano le costruzioni da realizzarsi nelle zone sismiche, la cui osservanza è assicurata dall’assoggettamento della progettazione e dell’esecuzione ad uno speciale regime autorizzatorio e repressivo, diretto a preservare, in relazione sia ai singoli fabbricati che all’ambito territoriale in cui vengono realizzati, l’integrità degli abitanti e la conservazione e continuità d’uso degli immobili (Cass., 17 ottobre 2014, n. 22036);
49. carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali o prescrizioni esecutive del committente, accettate o condivise dall’appaltatore e, pertanto, tradottesi in vizi costruttivi (Cass., 27 febbraio 1991, n. 2123);
50. dissesto causato da una cattiva scelta del tipo di fondazione, non tenendosi contro di un ampio strato di argilla, integrante il così detto vizio del suolo Cass. Civ. 18.03.1978, n. 2725.
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L’analisi delle sentenze denota un progressivo ampliamento della casistica dei gravi difetti che si sviluppa con l’evoluzione delle tecniche costruttive e dei materiali. I magistrati, sulla base dei principi indicati dalla Cassazione, in futuro individueranno sicuramene nuove fattispecie di vizi rientranti nella categoria dei gravi difetti costruttivi.

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