La responsabilità del progettista e dell’appaltatore, nell’ambito della realizzazione di opere edilizie continua a essere oggetto di costante attenzione da parte della giurisprudenza di legittimità. Con l’ordinanza n. 17028 del 25 giugno 2025, la Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: la garanzia per vizi e difetti costruttivi si estende anche agli errori di progettazione, e non solo all’esecuzione materiale dell’opera.

“Sezione II, ordinanza 25 giugno 2025 n. 17028 – Pres. Bertuzzi; Rel. Maccarrone; Vizi – Di costruzione – Conoscenza del progetto da parte dell’acquirente – Irrilevanza. (Cc, articoli 1490, 1667 e 1669).

“I vizi e difetti dell’immobile compravenduto, edificato dal venditore-costruttore, così come il “difetto di costruzione” rilevante ex articolo 1669 del Cc che deve incidere sulla funzionalità e sul normale godimento dell’immobile, sono quelli ascrivibili non solo all’esecuzione non a regola d’arte dei lavori di edificazione ma anche all’imperfetta o erronea progettazione degli stessi; la conoscenza del progetto da parte dell’acquirente non può essere equiparata alla conoscenza anche dei vizi e difetti che deriveranno all’immobile dalla sua messa in opera, anche ove il progetto presenti aspetti innovativi, perché deve essere comunque garantita la funzionalità del bene e la sua idoneità all’uso normale al quale è destinato; perché possa esservi accettazione idonea ad elidere la garanzia per vizi e difetti ex articoli 1490/1495 del del Cc e la garanzia ex articolo 1669 del Cc, essa deve intervenire di norma a opera terminata, al momento della consegna dell’immobile, in relazione a vizi già percepibili in tale momento e/o già manifestatisi, ferma per i vizi e le difformità costruttive emersi successivamente la possibilità di far valere la garanzia secondo le modalità delineate dagli articoli 1490 e seguenti del Cc o dall’articolo 1669 del Cc.”

Con tale pronuncia si affrontano i seguenti punti:

1. Estensione della garanzia per vizi e difetti:
   La Corte ha ribadito che, ai sensi dell’art. 1669 c.c., la garanzia per i vizi dell’immobile non si limita ai difetti derivanti da una cattiva esecuzione dei lavori, ma si estende anche ai difetti derivanti da progettazioni imperfette o erronee, che compromettano la funzionalità dell’immobile. Di conseguenza, l’appaltatore unitamente al progettista, è responsabile anche per i vizi derivanti alla progettazione, qualora questi difetti incidano sull’uso normale del bene.

2. Ininfluenza della conoscenza del progetto da parte dell’acquirente:
   La sentenza afferma poi che la conoscenza da parte dell’acquirente del progetto non esclude la possibilità di far valere la garanzia per i vizi di costruzione. Anche se l’acquirente ha preso visione del progetto, non può essere considerato consapevole dei difetti che derivano dalla sua applicazione, soprattutto quando il progetto include elementi innovativi o tecnici che non sono immediatamente evidenti.

3. Accettazione dell’opera e garanzia:
   In linea con la giurisprudenza consolidata, la Corte ribadisce che l’accettazione dell’opera da parte dell’acquirente non implica automaticamente la rinuncia alla garanzia per vizi. La garanzia si applica finché i vizi non sono percepibili al momento della consegna. Per i vizi che emergono successivamente, l’acquirente ha comunque il diritto di far valere la garanzia, secondo le modalità previste dal codice civile.

 Commento 

La decisione della Corte di Cassazione solleva questioni importanti sulla responsabilità e la garanzia in edilizia, soprattutto per i professionisti coinvolti nella progettazione e costruzione di edifici. La giurisprudenza ribadisce che l’immobile deve essere funzionale in tutte le sue parti, non solo per la buona esecuzione dei lavori, ma anche per la progettazione, con particolare attenzione agli errori che potrebbero compromettere l’uso a lungo termine.

Il caso analizzato dalla Corte sottolinea che, anche quando i progetti sono innovativi, la qualità della costruzione deve rispettare sempre gli standard minimi di sicurezza e funzionalità. Se un progetto prevede soluzioni particolari, l’appaltatore e il progettista sono comunque responsabili per i difetti che potrebbero compromettere l’utilizzo dell’immobile. La garanzia per vizi si applica a tutti gli aspetti che influiscono negativamente sull’uso dell’immobile, e non solo a quelli visibili al momento della consegna.

La Corte conferma che la conoscenza del progetto da parte dell’acquirente non implica la consapevolezza dei difetti che derivano dalla sua realizzazione. Non è sufficiente che l’acquirente abbia visto e approvato il progetto per escludere la responsabilità del venditore o costruttore. Questo orientamento è importante per chi lavora nel settore edilizio, poiché garantisce una protezione completa per l’acquirente contro difetti che potrebbero emergere anche dopo la consegna.

Inoltre, la Corte chiarisce che l’accettazione dell’opera non impedisce all’acquirente di far valere la garanzia. Se emergono vizi dopo la consegna, l’acquirente ha comunque il diritto di chiedere il risarcimento, in base a quanto previsto dal Codice Civile.

In sintesi, la sentenza n. 17028/2025 rafforza il principio secondo cui la responsabilità per vizi di costruzione e progettazione deve essere valutata in base all’impatto sull’utilizzo dell’immobile, garantendo una tutela totale per l’acquirente.